قوانین شهرک ویلایی بسیار ساده و البته مهم هستند. خرید ملک در انواع شهرک‌ها، چه شهرک صنعتی یا تولیدی باشد، چه شهرک مسکونی ، مقدمه‌ای دارد و آن هم دانستن قوانین آن شهرک‌ها است. دانستن قوانین شامل قوانین ساخت شهرک ویلایی تا قوانین اداره و امور حقوقی آن می‌شود. به عبارتی هر قانونی که به این زمینه مربوط باشد، دانستنش برای کسی که قصد خرید ویلا یا هر نوع ملکی در شهرک را دارد، الزامی است.
متأسفانه عموم افراد به این موضوع بی‌توجه هستند و بر اساس تصورات خود اقدام به انتخاب ملک در شهرک‌ها می‌نمایند. این ملک می‌تواند محل سکونت دائمی و یا محل سکونت تفریحی افراد باشد. در هر صورت از قوانین خاص خود تبعیت می‌کند. مزایا و معایبی دارد. نقاط قوت و نکات ضعفی دارد. برای ساکنین و یا مالکین ملک در شهرک‌ها داشتن این نوع اطلاعات لازم است.
پیش از این در مقاله‌ای با عنوان شهرک ویلایی چوبی؛ آرامش و امنیت هم‌زمان در یک‌جا توضیحاتی پیرامون خصوصیات شهرک‌های ویلایی ارائه نمودیم. مطالبی درباره محاسن و نقاط قوت شهرک‌ها و از طرفی نقاط مثبت شهرک‌های تمام چوبی در مقایسه با تک ویلای چوبی را نیز بیان نمودیم و دلایلی را ارائه کردیم که مصدق این امر بود که زندگی در شهرک و انتخاب ویلای مناسب در شهرک، به مراتب بهتر از انتخاب ساخت و یا خرید ویلا در یک محیط کاملاً خصوصی ولی به شکل انفرادی است.
در این مقاله قصد داریم تا با ارائه توضیحاتی پیرامون مسائل حقوقی قوانین شهرک ویلایی و همچنین ارائه کلیاتی از سرفصل‌های قوانین ساخت شهرک ویلایی ، نکات کلی اما مفیدی را بیان نماییم. در ادامه با گروه بین المللی آمیتیس ، همراه باشید. تمام ویلاهای چوبی ساخته شده آمیتیس دارای گواهینامه WCD از ایالات متحده آمریکا و DIN از کشور آلمان است.
قوانین شهرک ویلایی و جوانب مختلف آن‌ها
برای بررسی و پیدا کردن شناخت نسبت به قوانین حاکم بر شهرک‌های ویلایی، لازم است تا آن‌ها از دیدگاه و منظر درستی بشناسیم. همانطور که در بخش قبل گفتیم، این گونه قوانین از دو جنبه قابلیت بررسی دارند. یکی اینکه اساساً این شهرک‌ها بر اساس چه قانونی و چه مجوزی ساخته شده‌اند و به عبارت دیگر قوانین ساخت شهرک ویلایی بر چه اساسی صادر می‌شود و چیست. دیگر اینکه این شهرک ویلایی چطور اداره می‌شود و تعاملات اجتماعی و اداری و حقوقی به چه نحوی صورت می‌گیرد. در نتیجه از 2 دیدگاه مختلف به این موضوع نگاه خواهیم کرد:
- از منظر قوانین حقوقی در اداره شهرک‌ها
- از منظر قوانین ساخت شهرک‌ها
در ادامه با آمیتیس همراه باشید.
قوانین شهرک ویلایی از نظر حقوقی در زمینه اداره امور
در اینجا قصد داریم تا پیرامون مسائل حقوقی یک شهرک مسکونی صحبت کنیم. قوانینی که در آن مشخص می‌شود که چه کسانی حق تصمیم‌گیری درباره مسائل به وجود آمده در شهرک را دارند. اینکه روند قانونی و حقوقی تغییرات در ساختمان‌ها، یا حتی فضاهای عمومی به چه شکل است. اگر مالکی بخواهد فضاسازی حیاط خود را تغییر دهد چه موانعی بر سر راه او وجود دارد.
آیا اصلاً مانعی هست؟ اینگونه موارد، از آن دسته از قوانینی است که در زمان خرید ملک به خریدار گفته نمی‌شود، یا در موارد انگشت شماری به آن اشاره می‌شود. همین امر باعث بروز بعضی مشکلات ثانویه در بین مالکین و ساکنین می‌گردد. از این رو بر آن شدیم تا توضیح مختصری در این باره ارائه نماییم و شما را تشویق کنیم که قبل از اسکان در شهرک‌ها، حتماً درباره مسائل حقوقی آن تحقیق و مطالعه نمایید و یا از مشاوره یک وکیل حقوقی بهره‌مند شوید.
قوانین مربوط به مشاعات
شاید یکی از مهمترین مطالبی که باید دانست، قوانین شهرک ویلایی در مورد مشاعات است. اساساً مشاع به معنی اشتراکی است. یعنی آن فضایی یا چیزی که به طور اشتراکی بین عده‌ای مورد استفاده قرار می‌گیرد. شاید نتوان از واژه عمومی استفاده کرد، زیرا عموم هیچ قید و شرطی ندارد، اما مشاع اشاره به عده‌ای محدود در یک شرایط خاص دارد.
در بحث‌های حقوقی باید دقت بسیاری در استفاده از کلمات داشت. زیرا هر کلمه‌ای ممکن است معنی و مفهومی را به کلی تغییر دهد. معمولاً در یک شهرک مسکونی ، فضای مشاع اشاره به فضاهای مشترک بین چند خانواده یا چند ویلا یا ساختمان دارد. مانند پارکینگ، محوطه تفریحی و یا فضای سبز. بعضی اوقات تعریف این فضای مشاع کمی فراتر می‌رود.
حتی فضای سبز جلوی ویلای شما، چون داخل ویلا و فضای خصوصی شما نیست، به عنوان فضای مشاع قلمداد می‌گردد. هر چند این موضوع می‌تواند به شرایط توافق و یا تصمیم مجمع شهرک (در صورت وجود) و یا مصوبات هیئت امنا یا هیئت مدیره‌ای که با رأی مالکین انتخاب شده باشند، باز گردد. یعنی اینکه چه چیزی را همه اعضا یا نمایندگان آن‌ها تصویب نموده باشند. اما به طور کلی، فضای سبز جلوی ویلای شما بخشی از فضای مشاع است و شما به دلواه و بدون مجوز نمی‌توانید آن را به خواست خود تغییر دهید. منظور از تغییر، کاشت یا حذف یک گیاه نیست. منظور جابجایی یا حذف آن است.
مجمع عمومی
به طور کلی در این باره مجمع عمومی شهرک، که از تمامی مالکین تشکیل شده است، تصمیم می‌گیرند و هر مالک حق ارائه یک رأی را دارد. به طور پیش فرض بهره‌بردار یا مستأجر امکان شرکت در این مجمع را ندارد، مگر با وکالت از جانب مالک. مجمع عمومی معمولاً یک هیئت امنا یا هیئت مدیره از بین خود انتخاب می‌کنند. خود هیئت مدیره با مشورت یا رأی‌گیری مدیرعامل، رئیس هیئت مدیره، جانشین، منشی و … را از بین خود انتخاب می‌کنند.
آن‌چه که هیئت مدیره منتخب مجمع تصویب کند، باید در مجمع مطرح شود، و اگر مجمع آن را تصویب کند در حکم قانون است و همه مالکین و ساکنین موظف به رعایت آن هستند. همچنین در مجامع حقوقی و قانونی قابل استناد است. تمامی قوانین شهرک ویلایی به همین شکل است، یعنی باید تصویب مجمع را داشته باشد.
نکته بسیار مهم در موضوع حق رأی این است که به طور پیش فرض فقط مالکین حق رأی دارند، مگر همانطور که گفته شد مستأجر یا بهره‌بردار از مالک در این زمینه وکالتنامه رسمی داشته باشد، یا اینکه مجمع تصویب نماید که مالکین و ساکنین حق رأی خواهند داشت.
قوانین ساخت شهرک‌ها
همانطور که قبلاً گفته شد، برای به دست آوردن شناخت نسبت به قوانین شهرک مسکونی دانستن مبانی حقوقی لازم است. این مبانی در برخی مواقع به نحوه به وجود آمدن این شهرک‌ها نیز بستگی دارد. یعنی ما بدانیم که زمین این شهرک، از کدام دسته زمین‌های اختصاص یافته به شهرک‌سازی بوده است. آیا سازنده و متولی امر خصوصی است یا دولتی و مواردی از این دست. در ادامه به ارائه توضیحاتی پیرامون قوانین ساخت شهرک ویلایی می‌پردازیم. با ما همراه باشید.
مجوز ساخت شهرک‌های ویلایی مربوط به مناطق خارج از شهرها است، که اصطلاحاً به آن حومه می‌گویند. این مناطق عموماً به 3 دسته کلی تقسیم می‌شوند:
- دایر
- بایر
- موات
در ادامه تعریف هر یک از این موارد را به اختصار بیان می‌کنیم:
دایر
به زمین‌هایی که در آن‌ها ساختمان وجود دارد و در حال استفاده هستند گفته می‌شود.
بایر
زمین‌هایی که پیش از این دایر بوده‌اند اما الان نیستند. در ضمن امکان دایر شدن را دارند.
موات
به زمین هایی گفته می‌شود که فاقد هر گونه سابقه عمرانی هستند.
این تعاریف فارغ از این هستند که مالک زمین خصوصی است یا دولتی، یعنی مالک تأثیری در نوع زمین ندارد.
پس از شناخت زمین‌هایی که برای شهرک‌سازی مورد استفاده قرار می‌گیرند، لازم است توضیحاتی پیرامون ضوابط طراحی آن ارائه نماییم. لازم به ذکر است که این توضیحات تنها در حکم معرفی است و اگر قصد تحقیق و مطالعه بیشتر در زمینه قوانین ساخت شهرک ویلایی دارید، باید به منابع تخصصی در این زمینه مراجعه نمایید.
در مقوله معماری و شهرسازی، قواعدی وجود دارد که به صورت تجربی در طی سالیان طولانی بشر آن‌ها را به دست آورده است. این قواعد در جهت هر چه بهتر شدن نحوه زندگی انسان در جوامع مختلف خود است.
این قواعد بعد از تکمیل شدن طرح کلی، مبنی بر اینکه متراژ کل عرصه اختصاص یافته چقدر است، چه تعداد ویلا در این شهرک مسکونی قرار است ساخته شود و اینکه متراژ و ارتفاع هر یک از این ویلاها چقدر باید باشد. بر اساس این کلیات، ضوابط معماری و شهرسازی را می‌توان برای استخراج صحیح اصول شهرک‌سازی به کار برد. برای توضیح این ضوابط، بیان می‌کینم که این قواعد به چه مواردی توجه دارند:
- مساحت کل عرصه
- مساحت در نظر گرفته شده برای طرح
- تعداد ویلاهای در نظر گرفته شده
- مساحت هر یک از ویلاها
- عرض گذرهای اصلی
- عرض گذرهای فرعی
- تعیین حریم هر ویلا بر اساس تعداد نفرات ساکن در آن‌ها
- تعیین مساحت پارکینگ‌های هر ویلا
- تعیین مسیر و سیستم فاضلاب
- تعیین زهکش‌ها و آب‌راه‌ها
- تعیین محل قرار گرفتن پست برق، گاز و آب و نحوه انتقال مولفه‌های انرژی
- دسته‌بندی و منطقه‌بندی برای ویلاهایی که هم ارتفاع نیستند
این نکات تقریباً بخشی از مواردی بود که در قوانین ساخت شهرک ویلایی به آن‌ها توجه می‌گردد. پروژه ساخت شهرک یک پروژه بسیار سنگین و عظیم است. مواردی که در این موضوع دخیل هستند بسیارند و قطعاً یک تیم مجرب باید روی آن کار کنند. برای اینکه ذهنیت بهتری نسبت به این موضوع به دست بیاورید، پیشنهاد می‌کنیم به بخش پروژه‌ها، شهرک تمام چوب کلاچای مراجعه بفرمایید.
در پایان متشکر خواهیم شد اگر تجربیات و دیدگاه خود را پیرامون قوانین شهرک ویلایی برای ما در بخش ارائه دیدگاه‌ها بنویسید، تا هم ما و هم دیگر مخاطبان پروه بین المللی آمیتیس از آن بهره‌مند گردند.
